Tapu iptal davası hakkında merak edilenleri bu yazımızda bulabilirsiniz. Sorularınızı, aşağıda bulunan yorumlar bölümünden iletebilirsiniz. Hukuki desteğe ihtiyaç duyduğunuzda randevu almak için bizlere ulaşabilirsiniz.
Tapu İptali Davası Nedir?
Mülkiyet hakkı kapsamında; bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Taşınmaz mallara ilişkin mülkiyet hakkının kazanımı ise kural olarak, “tescil yolu” ile gerçekleşmektedir. Mülkiyet hakkı kazanımı, tescil ile mümkün olmakla beraber; bazı durumlarda tescil, gerçeği yansıtmıyor olabilir.
Tescil, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanıyor veya hukuki sebepten yoksun bulunuyor ise “yolsuz tescil” olarak adlandırılır. Yolsuz tescil, diğer bir anlatımla tapuda şeklen hak sahibi olarak görünen kimsenin gerçekte hak sahibi olmaması halidir. Yolsuz tescilin düzeltilmesi için açılacak davalara tapu iptali ve tescil davaları denilmektedir. Tapu iptali ve tescil davaları, tapu kayıtlarına kanuna aykırı gerçekleştirilen tescilin hukuka uygun hale getirmesi amacıyla açılır.
Hangi Durumlarda Tapu İptal Davası Açılabilir?
Kanuna ve gerçeğe aykırı şekilde yapılan tescile yolsuz tescil denilmektedir. Medeni Kanun 1024. Maddesinde “Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir” denilmektedir. Söz konusu madde, yolsuz tescilin düzeltilmesi isteminin dava konusu yapılabileceğini düzenlemektedir. Bununla beraber kanun, yolsuz tescil halleri için sınırlı sayıda örnek göstermemiş; yolsuz tescil halleri, çerçeve olarak Yargıtay kararlarında çizilmiştir. Bu sebeple tapuda yapılan tescil işleminin gerçeği yansıtmadığı veya kanuna aykırı bulunduğunu iddia eden bir kimsenin, tapu iptali ve tescili davası açmasında hukuki menfaat bulunmaktadır. Yargıtay kararları çerçevesinde tapu iptal davasına sebep olabilecek başlıca haller şunlardır:
- Hukuki ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptal davası,
- Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal davası,
- Vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal davası,
- İmar uygulaması nedeniyle tapu iptali ve tescil,
- Ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil,
- Aile konutu nedeniyle tapu iptali ve tescil,
- Kazandırıcı zamanaşımı nedeniyle tapu iptali ve tescil.
Tapu İptal Davası Kime Karşı Açılır?
Tapu iptal davası; tapuda şeklen görünen kayıtların, gerçeği yansıtmaması durumunda açılmaktadır. Bu sebeple dava, tapuda malik olarak görünen kişiye yani tapuda mülkiyet hakkı sahibi olarak görünen kişiye karşı açılmak zorundadır. Tapuda üçüncü kişiler lehine ipotek, önalım hakkı gibi haklar tesis edilmiş ve bu hakların kaldırılması da dava konusu yapılmak isteniyor olabilir. Bu takdirde lehine hak tesis olunan üçüncü kişiler de davalı olarak davaya dahil edilmelidir. Nitekim davanın doğru taraflara yöneltilmesi zaman ve hak kayıplarının önüne geçmek açısından önem arz etmektedir.
Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptal Davasının Şartları Nelerdir?
Muvazaa, kelime anlamı olarak “danışıklı” ifadesine karşılık gelmektedir. Bu ifadenin hukuken karşılığı ise gizli bir anlaşmayı ifade eder. Murisin yani miras bırakanın yapmış olduğu muvazaa ise mirasçılarından “mal kaçırma kastını” taşır. Miras bırakan, gerçekte yapmak istediği işlemi gizleyerek görünüşte bir başka işlem yapmaktadır.
Örneğin; miras bırakanın asıl amacı malını bağışlamak olabilir ve bu sözleşmeyi gizlemek için tapuda satış sözleşmesi veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapmış olabilir. Bu takdirde murisin muvazaasından (gizli anlaşmasından) bahsedilir. Muvazaalı olarak yapılan sözleşme, geçersizdir ve kesin hükümsüz niteliğindedir. Bu şekilde yapılan muvazaalı işlem, tapu iptal davasının konusunu oluşturur.
Muris muvazaasından bahsedebilmek için şu şartların varlığı gerekir:
- Görünüşteki işlem, miras bırakanın asıl iradesini saklamak amacıyla yaptığı işlemdir. Bu işlem aslında bağışlamak istediği taşınmazı, tapuda satış işlemine konu olarak göstermek veya ölünceye kadar bakma sözleşmesine konu olarak göstermek olabilir. Görünüşteki işlem, muvazaalı olması bu suretle de tarafların gerçek iradelerini yansıtmaması sebebiyle kesin hükümsüzdür.
- Gizli İşlem, miras bırakanın saklamak istediği asıl iradesini ortaya koyan işlemdir. Miras bırakan aslında taşınmazı karşılıksız olarak devretmek ister, ancak ileride mirasçılar tarafından dava konusu yapılmasını engellemek amacıyla satış ile devretmiş gibi gösterir. Bu takdirde gizli işlem niteliğinde olan bağışlama sözleşmesi de şekil eksikliği sebebiyle geçersiz olacaktır. Nitekim taşınmaz bağışlama sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterde yapılmış olması şartı aranır.
- Muvazaa Anlaşması, miras bırakan ile lehine hak tesis edilen kişi arasında yapılmış olan anlaşmadır. Bu anlaşmanın yazılı olması şart değildir. Miras bırakan ile lehine hak tesis olunan kişi muvazaalı işlem yaptıklarının bilincinde olmalı yani aralarında yaptıkları sözleşmenin gerçekte hüküm ve sonuç doğurmayacağını bilerek hareket etmiş olmalıdır.
- Mirasçılardan Mal Kaçırma Kastı, miras bırakanın muvazaalı işlem yapmaktaki amacını ortaya koyar. Yargıtay kararlarında, özellikle miras bırakanın yapmış olduğu muvazaa değerlendirilirken aranan koşul, miras bırakanın mirasçılarından mal kaçırmayı amaçlamış olmasıdır.
Yukarıda belirttiğimiz şartların varlığı durumunda muris muvazaası nedeniyle tapu iptal davasının açılması mümkündür.
Tapu İptal Davası Nasıl Açılır?
Tapu iptal davası bakımından mahkemeye sunulacak dava dilekçesi, diğer dava dilekçelerinden farklı olarak; özellikle taşınmazın kayıt bilgileri, tescilin yolsuz olduğuna dair detaylı anlatım ve delilleri içermelidir. Davanın esası noktasında fark yaratacak unsur, ispat vasıtalarıdır. Bu sebeple tapu iptal ve tescili dava dilekçesinde mutlaka keşif ve bilirkişi delillerinden yararlanılacağı belirtilmelidir.
Bu hususlar dışında her dava dilekçesinde bulunması zorunlu unsurların olması gerekir. Bu sebeple dilekçeye hitap olunacak mahkeme, davalı-davacı tarafların kimlik bilgileri ve adresi, taraflar kendilerini vekil ile temsil ettiriyor ise vekillerinin isim-soy isim ve adresleri, dava konusu, dava değeri, esasa ilişkin açıklamalar, hukuki deliller, hukuki sebepler, özet ve maddeler halinde talep sonucu, tarih ve dilekçeyi düzenleyen kimsenin isim-soy isim ve imzası eklenmelidir.
Tapu İptal Davasında Yetkili Mahkeme Neresidir?
Tapu tescil iptal davası, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkına ilişkin bir davadır. Taşınmazın aynından doğan bu gibi davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili mahkemedir. Kesin yetki kuralları kamu düzeninden olup; taraflarca aksi kararlaştırılması mümkün değildir.
Tapu İptal Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?
Tapu tescil iptal davası bakımından konu ve miktar önemli olmaksızın görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Bu sebeple tapu iptal tescil davasının, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılması gerekir. Ancak aile konutu nedeniyle tapu iptali ve tescil davaları gibi davalarda görevli mahkemenin aile mahkemesi olduğu istisnai durumlar da bulunmaktadır. Bu kapsamda görevli mahkemenin belirlenmesinde açılacak davanın konusunu göz önüne almak gerekir.
Tapu İptali Ve Tescil Davalarında Zamanaşımı Var Mıdır?
Tapu iptali ve tescil davaları, birçok farklı sebepten kaynaklanabilmektedir. Bu sebeple tapu iptal davası için ortak bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Söz konusu dava bakımından zamanaşımını, farklı türler için ayrı ayrı değerlendirmek yerinde olacaktır.
Yolsuz tescil ve muris muvazaası sebebiyle açılan tapu iptal davası, taşınmazın aynından doğan, diğer bir anlatımla mülkiyet hakkından kaynaklanan dava türlerindendir. Bu sebeple genel bir zamanaşımı süresine tabi olmayıp; aradan çok uzun yıllar geçse dahi dava konusu edilebilecektir.
Kadastrodan kaynaklanan tapu iptali ve tescil davaları bakımından ise 10 yıllık zamanaşımı süresi öngörülmüştür. Nitekim Kadastro Kanun’un 12.maddesi; kadastro kayıtlarını kesinleşmesinden itibaren 10 yıllık süre geçtikten sonra, kadastrodan önceki sebeplere dayanarak tapu kaydının düzeltilmesi davasının dinlemeyeceğini hükme bağlamıştır.
Yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda sözleşme yapan kimseler için ise Borçlar Kanunu 39.maddesinde 1 yıllık zamanaşımı süresi öngörmüştür. Kanundaki düzenlemeye göre yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda sözleşme yapan taraf, yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse, sözleşmeyi onamış sayılır.
Tapu İptali ve Tescil Davalarında İspat Nasıl Yapılır?
Tapu iptali ve tescil davalarında, davanın kabul edilmesi için iddia edilen hususların ispatlanması önem arz eder. Hukukta başlıca ispat vasıtaları; senet, kesin hüküm, yemin, tanık, keşif, bilirkişi olarak sıralanabilir. Tarafların iddia ettiği vakıaları birden çok delille ispat etmesi mümkündür. Tapu iptal davasında ise özellikle tapudaki kayıtları, kayıt yapılmasına neden olan hususları mahkemeye öncelikli olarak mahkemeye bildirmelidirler. Ardından tapuda görünen kayıtların gerçeği yansıtmadığına ilişkin hakimde kanaat uyandıracak deliller sunulmalıdır. Tapu kayıtlarının gerçeği yansıtmadığını ispat aşamasında tanık deliline başvurulabilir.
Diğer yandan tapu iptal davasında keşif ve bilirkişi raporu bağlayıcı olmamakla beraber; belirleyici rol oynar. Örneğin taraflar, dava hakkında bilirkişiye başvurulması ve taşınmaz üzerine keşif yapılıp, rayiç bedelinin belirlenmesi ve bu suretle tescile neden olan işlemin taraflarının arasında belirlenen bedel ile taşınmazın rayiç bedelinin örtüşüp örtüşmediğini açıklığa kavuşturabilirler.
Muris Muvazaasından Kaynaklanan Tapu İptal Davası Nasıl İspat Edilir?
Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında mirasçılar, miras bırakanın mal kaçırma kastı doğrultusunda hareket ettiğini ve aradaki işlemin muvazaalı olduğunu ispat etmekle mükelleftir. Mal kaçırma kastının var olup olmadığını, her bir davada ayrı olarak hakim tayin edecektir. Bununla beraber Yargıtay kararlarında, mal kaçırma kastının tespitinde:
- Toplumsal eğilimler,
- Ülke ve bölgenin gelenek ve görenekler,
- Olayların olağan akışı,
- Davalının alım gücü,
- Tapuda gösterilen satış bedeli ile sözleşme tarihindeki rayiç bedeli,
- Tapudaki tasarrufun, mirasçının ölümünden ne kadar süre önce yapıldığı
Hususları belirleyici öneme sahiptir. Bu hususların ispat edilmesi durumunda muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarının açılması mümkündür.
İnanç Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?
İnanç sözleşmesi; inanın, inanılana güvenerek malını devretmesi ve ardından inançlı işlemin süresinin sona ermesi veya amacın gerçekleşmesi neticesinde malın ilk sahibine dönmesini kararlaştırdıkları sözleşmedir. İnanç sözleşmesi, Kanun’da yer almamakla beraber; Yargıtay içtihatları doğrultusunda hukukumuza girmiştir. Nitekim taraflar, sözleşme serbestisi doğrultusunda bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler. İnanç sözleşmesinin unsurları; inanç anlaşması ve devir işlemidir.
Taraflar arasında yapılan inanç sözleşmesine ilişkin süre sona erdiğinde veya amaç gerçekleştiğinde, inanılan tarafından taşınmaz ilk sahibine devredilmezse tapu iptali ve tescil davası açılabilir. İnanç sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında, inançlı işlem veya inanç sözleşmesinin ispatı, tarafların imzasını içeren ve en geç işlem tarihinde düzenlenmiş yazılı delil ile mümkündür. Diğer yandan Hukuk Muhakemeleri Kanunu 202. maddesinde düzenlenen yazılı delil başlangıcı ile de inanç sözleşmesinin ispatı mümkündür.
|
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2020/1030 E., 2021/2376 K., 19.04.2021 T. “Bilindiği üzere; inanç sözleşmesi, inananla inanılan arasında yapılan, onların hak ve borçlarını belirleyen, inançlı muamelenin sona erme sebeplerini ve devredilen hakkın, inanılan tarafından inanana geri verme (iade) şartlarını içeren borçlandırıcı bir muameledir. Bu sözleşme, taraflarının hak ve borçlarını kapsayan bağımsız bir akit olup, alacak ve mülkiyetin naklinin hukuki sebebini teşkil eder. 05.02.1947 tarihli 20/6 sayılı İnançları Birleştirme kararı uyarınca, inançlı işleme dayalı iddianın, şekle bağlı olmayan yazılı delille kanıtlanması gerekeceği kuşkusuzdur. Şayet, ispat külfeti kendisinde olan tarafın yazılı bir belgesi yok ise ancak taraflar arasında gerçekleştirilen mektup, banka dekontu, yazışmalar gibi birtakım belgeler var ise bunların yazılı delil başlangıcı sayılacağı ve iddianın her türlü delille kanıtlanmasının olanaklı hale geleceği sabittir. Şayet, yazılı delil başlangıcı sayılacak böylesi bir olgu da bulunmuyor ise iddia sahibinin son başvuracağı delilin karşı tarafa yemin teklif etme hakkı olduğu da şüphesizdir.” |
Tapu İptali Ve Tescil Davalarında Tanık Dinlenir Mi?
Tapu iptali ve tescil davaları yukarıda da detaylıca açıklandığı üzere farklı nedenlerden kaynaklanabilmektedir. Davaya konu teşkil eden her bir hal bakımından tanık dinlenip dinlenemeyeceği farklılık arz edecektir. Örneğin İnanç sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında yazılı delil veya en azından yazılı delil başlangıcı ile inanç sözleşmesinin ispatı aranır. Bu sebeple inanç sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davalarında kural olarak tanık dinlenmesi gerekmemektedir. Diğer yandan muvazaa nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında tanık büyük öneme sahiptir.
|
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 2020/1128 E., 2021/2647 K., 28.04.2021 T. “Somut olayda, devirlerin çok kısa aralıklarla ara malik kullanmak suretiyle yapıldığı, akitteki değer ile taşınmazların gerçek değeri arasında fahiş fark bulunduğu, miras bırakanın taşınmaz mal satmaya ihtiyacının olmadığı, miras bırakan tarafından doğrudan davalıya yapılan bir temlik bulunmamakla birlikte dosya kapsamı ve tanık beyanları dikkate alındığında minnet duygusundan söz edilemeyeceği, temlikin mal kaçırma amaçlı ve muvazaalı olduğu sonucuna ulaşılmaktadır. Hal böyle olunca, davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru değildir.” |
Tapu İptali Ve Tescil Davaları Ne Kadar Sürer?
Yargı sistemimizde yeni sayılabilecek değişikliklerden bir tanesi de “hedef süre” uygulamasıdır. Hedef süre uygulaması kapsamında her bir dava için dava henüz başlamadan davanın biteceği süre hedef olarak belirlenmekte ve bu suretle süresinde tamamlanmayan davalar için çözüm üretilmesine katkı sağlamaktadır. Adalet Bakanlığı tarafından tapu iptali ve tescil davaları için öngörülen hedef süre 731 gündür. Ancak bu süre davanın niteliği ve seyrine göre uzayabilmekte ve çözüme kavuşması 3-4 seneyi bulabilmektedir.
Yorumlar